[실준28기 6쾌하게1상투자하조 늘봄0920] 2강 방랑미쉘님의 지역 분석 및 임장하는 법! 손품 발품의 모든 것!

2-1  지역 분석 순서

본것+깨달은 것

임장보고서 왜 써야하며, 어떻게 쓰는지에 대해서 간략하게 설명.
앞마당 즉 임보를 많이 만들어 놓으면 나중에 투자를 할 때 시세트레킹을 통해서 언제든지 할 수 있음. 방랑미쉘님도 임신과 출산때 투자를 했는데 쉽게 할 수 있었던 이유는 내 앞마당이 있었기 때문에 가능했던 것. 앞마당을 많이 만들수록 비교 평가를 통해서 더 좋은 투자를 할 수 있음! 전반적으로 임보쓰는데 가장 기본 정석이었던 강의!

적용할 것
- 다시 임보쓰는 법을 복습해서 임장 보고서 쓰는 방법에 익숙해지기

2-2~3 손품으로 하는 임장 준비

본것+깨달은 것
손품의 순서 : 지역정보-입지분석-시세분석(입지, 시세분석이 중요함)

지역정보 : 너무 많이 깊게 하는 것보다 중요한 부분만 하고 임장나갈 것. 아직 처음이고 잘 모르는 게 많다보니 세세한 것까지 보려고 하는 경향이 있음. 임장의 순서 중에 지역정보에 많은 공을 들이는데 이 부분을 조금 줄이고 입지와 시세분석에 조금 더 공을 들여겠다는 생각이 들었음. 이 지역의 이해만 한다고 생각하고 나머지 부분에 시간을 할애할 것

입지분석 : 부동산 가치를 평가할 수 있는 지표!
-직장, 교통이 중요한 수도권과 다르게 지방은 학군 환경 위주로 볼 것.
-입지 분석에서 직장 자료도 한번 만들고 한번씩 업데이트 하면 전반적으로 전국적으로 직장에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 있을 것 같음.
-모든 입지는 타 지역에서 인구를 끌어다 줄 수 있는지 체크해 볼 것. 특히 상권은 인접지역에서 인구를 끌어다 올 수 있는 지 체크할 것
왜 지방이 학군이 중요한지 알게 되었음. 학군 좋은 학교가 많지 않아 대체가 불가능하기 때문임
-수도권은 마트 대신 새벽배송이나 택배가 잘되어 있고 마트가 워낙 많아서 중요성이 점점 떨어지지만 지방은 아직도 유효. 특히 상권은 스타벅스  리저브, DT점을 유심히 볼 것
- 수도권은 수요가 많기 때문에 공급이 아무리 많아서 빠른시간 내에 금방 해소가 되지만 지방은 인구가 점차 줄고 있고 수요도 줄기 때문에 과잉공급일때  해소할 때까지 시간이 아주 오래 걸림

시세분석 : 큰 시세부터 작은 시세로 조사할 것, 평균 시세 기준으로 판단하기
-같은 평당가인 지역과 비교분석해 볼 것
-평균 매매가, 전세가율 평균 이상 인곳으로 투자 지역 찾기
-랜드마크 연식별로 조사할 것
-모든 자료는 무조건 조사하고 지도위에 입혀서 눈으로 보기 좋게 하기
-시세 그룹핑해서 작게 해서 들고 다니기
-시세지도를 작성해서 궁금한 점을 질문지에 적어서 임장나가서 그 답을 찾아보기
-입지, 시세지도-> 임장가기 최소한의 준비!

적용할 것
임장 나가기 전 입지지도와 시세지도 만들어서 나갈 것
자료 만들기 : 직장 정보,시세트레킹


2-4 발품의 처음과 끝

본것+깨달은 것

분임, 전임, 매임

분위기 임장: 좋은 생활권, 상권부터 시작하기, 스타벅스 밀집부터 시작하는게 좋음
아파트 단지 임장 : 최소 6장으로 찍기
전화임장 : 매수자, 매도자, 세입자 컨셉으로 물어보기
매물임장 :  손품과 발품으로 투자 단지 선정 후 투자 기준 만족하는 곳을 정함
-투자하기 전 아랫집 꼭 내려가서 하자 여부 체크하기
-들어가기 전 무엇을 볼지 결정하고 나올 때 투자 우선순위 결정할 수 있어야 함

적용할 것
- 분임 지도 짤때 중요상권을 먼저 돌아보는 걸로 시작해보기
- 단임 시에 최소 6장으로 끝내보기
- 발품도 어느정도 익숙해지면 혼자하는 습관 기르기

마지막으로
누구에게나 상황은 존재하고 다 사정이 있다고
그 시간 안에서 우선순위를 정하고 시간을 최대한으로 사용하는 것이 중요!
이거 할 수 있을까? 나는 이러한 상황때문에 못하는데 라는 생각보다는
내가 당장 할 수 있는 건 뭘까? 방법을 찾아보는 마인드로 바꾸는게 중요하다는 것이 마음에 와닿았습니다. 임신을 하고 있는 동안에도 투자를 하셨다는 거에 육아를 하고 있는 같은 엄마로써 말 한마디 한마디가 많이 와닿았습니다. 내가 지금 무얼 할 수 있을까 생각하고 할 수 있는거에 집중하고 과연 할 수 있을까?라는 마음보다는 방법을 찾아가는 지금 이 시간이 매우 소중하고 감사합니다!